Nettogrundfläche & Berechnung
Was ist die Nettogrundfläche nach DIN 277?DIN 277: Flächenberechnung im Hochbau einfach erklärt
Die DIN 277 ist eine der wichtigsten Normen im deutschen Bauwesen. Sie regelt die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken. Für Sie als Bauherr ist sie die entscheidende Grundlage für die Kostenplanung, die Wertermittlung Ihrer Immobilie und den Vergleich von Hausentwürfen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Nettogrundfläche definiert wird und warum sie sich von der klassischen Wohnfläche unterscheidet.
Was ist die DIN 277 und welche Bedeutung hat sie für Bauherren?
Die DIN 277 dient der Standardisierung der Flächenberechnung. Während die Wohnflächenverordnung (WoFlV) primär im Mietrecht Anwendung findet, ist die DIN 277 das Werkzeug für Architekten und Fachplaner. Ihre Bedeutung für Bauherren liegt vor allem in zwei Bereichen:
- Kostenermittlung: Die Baukosten werden häufig auf Basis der Brutto-Grundfläche (BGF) berechnet.
- Finanzierung: Banken verlangen für die Wertermittlung oft eine Flächenberechnung nach dieser Industrienorm, da sie alle nutzbaren Flächen eines Gebäudes unabhängig von ihrer späteren Nutzung (z. B. auch Keller oder Technikräume) objektiv erfasst.
Nettogrundfläche nach DIN 277: Die zentrale Kennzahl für Ihre Hausplanung
In der DIN 277 ist die Nettogrundfläche (NGF) die Summe aller nutzbaren Grundflächen zwischen den umschließenden Wänden eines Gebäudes. Im Gegensatz zur Brutto-Grundfläche (BGF) werden hierbei die Konstruktionsgrundflächen (Wände, Stützen, Pfeiler) abgezogen.
Nettogrundfläche Definition: Was gehört zur NGF?
Die Nettogrundfläche Definition umfasst alle begehbaren Flächen der Grundrissebenen. Entscheidend ist das lichte Maß zwischen den Wänden. Zur NGF zählen:
- Alle Wohn- und Schlafräume.
- Flure, Treppenhäuser und Eingangsbereiche.
- Keller- und Dachgeschossräume (unabhängig von der Raumhöhe).
- Technikräume und Heizungskeller.
Gliederung der Nettogrundfläche: Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche
Die DIN 277 unterteilt die Nettogrundfläche nach DIN 277 in drei Funktionsbereiche, um die Gebäudeeffizienz messbar zu machen:
- Nutzungsfläche (NUF): Räume, die direkt dem Zweck des Hauses dienen (z. B. Wohnzimmer, Küche, Bad).
- Technikfläche (TF): Flächen für technische Anlagen wie Heizung, Elektroverteilung oder Aufzugsmaschinen.
- Verkehrsfläche (VF): Flächen, die dem Zugang zu den Räumen dienen (z. B. Flure, Treppen, Eingangshallen).
Wie wird die Nettogrundfläche nach DIN 277 berechnet?
Die Berechnung erfolgt heute in der Regel digital durch CAD-Systeme, folgt aber einem klaren Schema:
- Es werden die lichten Maße der fertigen Wandoberflächen herangezogen.
- Fußleisten oder fest eingebaute Gegenstände wie Heizkörper werden nicht abgezogen.
- Grundflächen von Bauteilen wie Wandnischen, Fensternischen oder Türdurchbrüchen zählen laut aktueller Norm meist zur Konstruktionsgrundfläche und nicht zur NGF.
- Raumhöhen spielen bei der DIN 277 im Vergleich zur Wohnflächenverordnung keine Rolle – eine Fläche unter einer Dachschräge zählt also immer zu 100 %.
Brutto-Grundfläche (BGF) vs. Nettogrundfläche (NGF): Wo liegen die Unterschiede?
Der wesentliche Unterschied liegt in der Berücksichtigung der Bausubstanz:
- Die Brutto-Grundfläche (BGF) umfasst die gesamte Fläche inklusive der Außen- und Innenwände (Außenmaße).
- Die Nettogrundfläche (NGF) ist die reine Innenfläche.
- Die Differenz zwischen beiden Werten wird als Konstruktions-Grundfläche (KGF) bezeichnet. Ein effizient geplantes Kern-Haus zeichnet sich durch ein optimales Verhältnis von NGF zu BGF aus.
Wohnfläche oder DIN 277: Warum weichen die Flächenangaben voneinander ab?
Es ist für Bauherren oft verwirrend: Ein Haus hat nach DIN 277 meist deutlich mehr Quadratmeter als nach der Wohnflächenverordnung. Die Gründe dafür sind:
- Keller & Dach: Kellerräume und nicht ausgebaute Dachböden zählen nach DIN 277 zu 100 % zur Nettogrundfläche, nach WoFlV jedoch gar nicht zur Wohnfläche.
- Schrägen: Flächen unter Schrägen werden bei der DIN 277 voll angerechnet, während sie bei der WoFlV erst ab 2 Metern Höhe zu 100 % zählen.
- Balkone: Terrassen und Balkone werden in der DIN 277 meist vollständig erfasst, während sie in der Wohnflächenberechnung meist nur mit 25 % angesetzt werden.
Häufige Fragen zu „DIN 277“
In welchem Dokument finde ich die Flächenangaben nach DIN 277?
Die Flächenberechnungen nach DIN 277 finden Sie meist in den Bauantragsunterlagen, in detaillierten Exposés von Bauträgern oder in Verkehrswertgutachten. Sie dienen als objektive Basis für die Wertermittlung durch Sachverständige.
Werden Kellerersatzräume in der Nettogrundfläche voll berücksichtigt?
Ja, Kellerersatzräume (z. B. Abstellräume im Erdgeschoss oder Nebengebäude) werden nach DIN 277 vollständig zur Nettogrundfläche gezählt. Sie werden dort als Nutzungsfläche (NUF 7 - Sonstige Nutzflächen) oder Lagerfläche eingeordnet.
Warum fordern Banken bei der Finanzierung oft Berechnungen nach DIN 277?
Banken nutzen die DIN 277, da sie eine präzise Grundlage für die Sachwertermittlung bietet. Da die Norm auch Nebenflächen wie Keller und Technikräume objektiv erfasst, lässt sich der Herstellungswert des Gebäudes genauer berechnen als mit der reinen Wohnflächenangabe.
Kann ich eine Nettogrundfläche selbst in eine Wohnfläche umrechnen?
Eine pauschale Umrechnung ist nicht möglich, da die Kriterien (z. B. Anrechnung von Schrägen und Balkonen) völlig verschieden sind. Für eine rechtssichere Wohnflächenangabe muss eine separate Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) durchgeführt werden.
Zählen Balkone und Terrassen zur Nettogrundfläche nach DIN 277?
Ja, Balkone, Loggien und Terrassen zählen zur Nettogrundfläche. In der aktuellen Fassung der DIN 277 werden sie als Flächen der Ebene R (im Freien liegende Flächen) erfasst und üblicherweise zu 100 % ihrer Grundfläche angerechnet.